Praha, jakožto hlavní město, je pro mnoho Čechů, ale i cizinců natolik lukrativním místem, že zde mnoho z nich chce nejen pracovat, ale hlavně bydlet. I to je jeden z hlavních impulsů pro velkou spoustu developerských projektů realizujících nové, moderní stavby určené k prodeji či pronájmu.
Rychlý přehled
| Kde stavba vzniká | na pankrácké pláni v Praze |
|---|---|
| Tvar objektu | dvě věže, které spolu tvoří siluetu písmena V |
| Výška po dokončení | 104 metrů |
| Počet bytů | 130 |
| Nejvyšší patro | tři penthousy o rozloze okolo 450 metrů čtverečních |
| Zázemí domu | celé patro s privátním fitness, lázněmi, saunou a bazénem |
Na horizontu Prahy se rýsuje nová dominanta, respektive na pankrácké pláni, kde v současnosti vyrůstá mrakodrap V Tower. Jak již samotný název napovídá, jedná se o dvě věže, které spolu tvoří siluetu písmena V. Véčko má po dokončení v říjnu příštího roku dosáhnout výšky 104 metrů a stát se tak nejvyšší čistě rezidenční stavbou v Česku. A také jednou z těch opravdu nejluxusnějších. Horní patra budovy díky své poloze i samotné výšce konstrukce nabídnou výhled, kterému může konkurovat jen málokterá stavba. Aby byla vyhlídka co nejméně rušena, bude plášť věží tvořen zespodu až nahoru ze skla. Právě od exkluzivity výhledu bude odvozena i cena. Tu ale nenajdete na webu, jako tomu je u běžných developerských projektů. I když se investoři nemají k tomu, aby řekli, kolik budou přesně byty stát, realitní odborníci odhadují cenu penthousů, tedy nejluxusnějších rozlehlých bytů zabírajících celé nejvyšší poschodí nebo alespoň jeho většinu, až na sto dvacet milionů korun. Tím by se „Véčko“ zařadilo k nejdražším nemovitostem, které jsou v Praze k mání. Mezi většími developerskými projekty, kam se svými 130 byty patří, je to úplně výjimečné. V nejvyšším, třicátém patře budou tři nejluxusnější penthousy. Každý s pěti či šesti pokoji a o rozloze okolo 450 čtverečních metrů. Výsadou jejich majitelů bude i samostatný střešní bazén. Pokud ale budou chtít, mohou stejně jako zbytek obyvatel navštěvovat celé jedno patro s privátním fitness centrem, lázněmi, saunou a bazénem. Luxusních bytů je v Praze ale i tak dost, momentálně je v Praze k prodeji více než 300 bytů s cenou nad 20 milionů korun. Ale i nabídka bytů s cenou nad 50 milionů je poměrně široká.
Podle čeho se prémiové bydlení v Praze posuzuje
Jednotlivé projekty se objevují a mizí, ale kritéria, podle kterých se drahé pražské bydlení hodnotí, se mění jen pomalu. Rozhoduje se o nich už ve chvíli, kdy se kreslí půdorys, a kupující je pak buď ocení, nebo s nimi bude dlouhá léta bojovat. Následující sekce popisují to, co má na hodnotu bytu ve vyšším standardu největší vliv, a to bez ohledu na to, který dům zrovna v Praze roste.
Lokalita a dostupnost
Adresa je jediná vlastnost bytu, kterou nelze dodatečně změnit. U prémiového bydlení se přitom neposuzuje jen prestiž čtvrti, ale hlavně to, co je v docházkové vzdálenosti. Stanice metra, tramvajová zastávka, obchod s potravinami, škola a lékař tvoří základ, na kterém stojí každodenní pohodlí. Byt ve vysokém standardu na místě, odkud se bez auta nikam nedostanete, ztrácí velkou část svého smyslu.
Druhou stránkou dostupnosti je napojení na hlavní tahy a čas strávený v ranní špičce. Praha má několik uzlů, kde se doprava pravidelně zastaví, a rozdíl mezi dvěma adresami vzdálenými pár set metrů může znamenat čtvrt hodiny denně navíc. Než se pro lokalitu rozhodnete, projděte si ji ve všední ráno i v pátek večer, ne jen v neděli, kdy je klid.
Poslední vrstvou je okolí, které se teprve chystá. Územní plán a rozpracované projekty v sousedství určují, jestli bude výhled z okna za pár let stejný. Do sousedství volné parcely se kupuje se zvýšeným rizikem, že se z výhledu stane pohled do fasády protějšího domu.
Dispozice a rozvržení bytu
Metry čtvereční samy o sobě o kvalitě bytu nevypovídají. Podstatné je, jak jsou rozvržené. Dobrá dispozice odděluje denní a noční část, nevede cestu do ložnice přes obývací pokoj a nemá dlouhé chodby, které plochu spotřebují bez užitku. U větších bytů se cení druhé sociální zázemí a samostatná komora nebo technická místnost.
Světlá výška je parametr, který se v katalozích uvádí málokdy, přitom právě ona z běžného bytu udělá prostorný. Stejně tak rozhoduje šířka místností v poměru k jejich hloubce, protože úzká a hluboká místnost se zařizuje obtížně a její vzdálenější polovina zůstává tmavá.
Venkovní prostor je u prémiového bydlení samozřejmostí, ale i tady jsou rozdíly. Použitelná terasa má takovou hloubku, aby se na ni vešel stůl a lidé okolo něj, a je aspoň částečně krytá před větrem. Ve vyšších patrech je vítr faktor, na který se při prohlídce v klidném počasí snadno zapomene.
Materiály a standard provedení
Standard je slovo, které se v nabídkách používá velmi volně. Konkrétní obsah mu dá až tabulka vybavení, ve které je jmenovitě uvedeno, jaké jsou podlahy, jaké dveře, jaké zařizovací předměty v koupelně a jaká je povrchová úprava stěn. Bez takové tabulky se srovnávají dva byty jen podle fotografií, což je nespolehlivé.
U podlah rozhoduje nosná vrstva a tloušťka nášlapné vrstvy, protože ta určuje, kolikrát půjde podlahu renovovat. U dveří je znát rozdíl mezi plnou a voštinovou výplní hned při prvním zavření. V koupelně se kvalita pozná na detailech, jako je způsob řešení odtoku ve sprše, revizní přístup k rozvodům a to, jestli je obklad veden až ke stropu.
Ptejte se také na to, co se z uvedeného standardu dá zaměnit a v jaké fázi výstavby. Změny dohodnuté včas bývají řešitelné, změny požadované po dokončení konstrukcí se prodražují nebo je nelze provést vůbec.
Orientace ke světovým stranám a přirozené světlo
Orientace oken rozhoduje o tom, jak se v bytě žije po celý rok. Byt na sever má stabilní rozptýlené světlo bez přehřívání, ale bez přímého slunce. Jižní orientace přináší nejvíc světla, zároveň ale nejvyšší letní tepelnou zátěž, kterou je nutné řešit stíněním. Východ potěší ranním sluncem, západ podvečerním, které bývá nejintenzivnější a v létě nejobtížnější.
Zvlášť u prosklených fasád je stínění tématem, které se nemá odkládat. Vnější žaluzie nebo screenové rolety fungují násobně lépe než vnitřní závěsy, protože teplo zastaví dřív, než projde sklem. Pokud dům venkovní stínění neumožňuje, ptejte se, jak se přehřívání řeší jinak.
Světlo v bytě posuzujte i podle toho, kolik místností má okno a v jakém poměru je plocha zasklení k ploše místnosti. Prosklení od podlahy vypadá dobře, ale část plochy pod parapetem se prakticky nedá využít k nábytku a v zimě přes ni uniká více tepla.
Výhled, soukromí a akustika
Výhled je u prémiového bydlení jedna z nejcennějších vlastností, protože jde o jedinou věc, kterou nelze koupit ani vyrobit dodatečně. Zároveň platí, že výhled a soukromí spolu soupeří. Velká prosklená plocha nabídne panorama, ale zároveň nechá nahlédnout dovnitř, pokud stojí naproti jiná budova.
Akustika se ukáže až po nastěhování a řeší se špatně. Zajímejte se o skladbu stropů a mezibytových stěn, o způsob uložení příček a hlavně o umístění technických prostor. Byt sousedící se strojovnou výtahu, s technickou místností nebo se společenskými prostory domu má oproti ostatním trvalou nevýhodu.
Hluk z venku se u vyšších pater často podceňuje. V úrovni ulice zvuk pohlcují stromy a okolní zástavba, ve vyšších podlažích se šíří volně a doléhá sem doprava ze širokého okolí. Prohlídka s otevřeným oknem v běžný pracovní den řekne víc než jakýkoli technický list.
Parkování a zázemí domu
K bytu ve vyšším standardu patří parkovací stání v domě, ale ani tady nejsou všechna stání stejná. Rozhoduje šířka, dostupnost sloupku pro nabíjení elektromobilu, vzdálenost od výtahu a to, jestli je stání samostatné, nebo zakládací a závislé na sousedovi. Sklepní kóje se posuzuje podle toho, jestli je suchá, uzamykatelná a rozumně velká.
Společné zázemí domu zvedá komfort, ale zároveň i náklady na provoz. Bazén, sauna, fitness a recepce znamenají trvalý servis, který se rozpočítává mezi vlastníky. Před koupí se proto vyplatí zjistit, jak jsou tyto provozy hrazené a jak se s nimi počítá v rozpočtu společenství vlastníků.
Do zázemí patří i praktické maličkosti, které se v katalogu neuvádějí. Místo na kola a kočárky, prostor pro odpadové nádoby, zázemí pro doručování zásilek a bezpečné oddělení vjezdu do garáží od pohybu chodců rozhodují o každodenním pohodlí víc než reprezentativní vstupní hala.
Energetická náročnost a náklady na provoz
Prémiový byt s velkými prosklenými plochami má jiné provozní chování než běžná novostavba. Ptejte se na zdroj tepla a na to, jak se dům chladí, protože chlazení bývá u prosklených fasád nutností, ne luxusem. Rekuperace, tedy řízené větrání se zpětným získáváním tepla, výrazně mění komfort v bytě, který nelze v horních patrech běžně větrat okny kvůli větru.
Průkaz energetické náročnosti budovy je povinná dokumentace, kterou má prodávající předložit. Sám o sobě nenahradí zkušenost z provozu, ale umožní srovnat dva projekty na stejném základě. Doplňte si k němu informaci o způsobu měření spotřeby, tedy jestli má byt vlastní podružné měření tepla, chladu a vody.
Poslední součástí provozních nákladů je fond oprav a příspěvek na správu. U domu s bohatým zázemím a náročnou fasádou bývá vyšší než u běžné novostavby, a je to tak správně. Podezřele nízký příspěvek na začátku obvykle znamená, že se náklady projeví později a naráz.
Co si ověřit u novostavby před podpisem
Prvním krokem je zjištění, co přesně se kupuje. Rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva mají každá jinou váhu a jiné důsledky při odstoupení. Nechte si je projít právníkem dřív, než cokoli podepíšete, a věnujte pozornost sankcím na obou stranách, ne jen těm, které se týkají kupujícího.
Druhým krokem je kontrola stavu v katastru nemovitostí, tedy vlastnictví pozemku, zapsaná zástavní práva a věcná břemena. U rozestavěné budovy se prověřuje i to, jak bude vymezena jednotka, co bude společnou částí domu a jak velký podíl na společných částech k bytu náleží.
Třetím krokem je předávka. Trvejte na osobní přejímce s protokolem, ve kterém jsou zapsané všechny vady a lhůty na jejich odstranění, a ideálně si přizvěte technický dozor. Zároveň si nechte vysvětlit, jak dlouho běží záruka na jednotlivé části díla a kdo bude reklamace vyřizovat po dokončení projektu.
Osm věcí, které si u prémiové novostavby ověřte
- Jak vypadá lokalita ve všední ráno, ne jen o víkendu.
- Co se chystá na sousedních parcelách podle územního plánu.
- Jakou má byt světlou výšku a jak jsou rozvržené denní a noční místnosti.
- Jestli existuje jmenovitá tabulka standardu vybavení a co z ní lze zaměnit.
- Jak je řešené vnější stínění prosklených ploch a chlazení bytu.
- Jaká je skladba mezibytových stěn a stropů a co s bytem sousedí.
- Jaké je parkovací stání, jeho šířka a možnost nabíjení elektromobilu.
- Jak jsou nastavené příspěvky na správu a fond oprav vzhledem k zázemí domu.
Časté otázky
Co dělá z bytu v Praze prémiové bydlení?
Není to jen velikost a vybavení, ale kombinace adresy, dispozice, kvality provedení a zázemí domu. Rozhodující bývají vlastnosti, které nelze dodatečně změnit, tedy poloha, orientace oken, světlá výška a výhled.
Proč se u některých projektů neuvádí cena veřejně?
U výjimečných bytů se cena často odvozuje od konkrétních vlastností jednotky, hlavně od výhledu a podlaží, takže jednotný ceník by neměl smysl. Prodej pak probíhá individuálně a informace se poskytuje až zájemcům.
Je vyšší patro vždycky lepší volba?
Vyšší patro nabízí lepší výhled a méně hluku z ulice, ale přináší silnější vítr na terase, náročnější stínění a větší závislost na výtazích. Rozdíl v každodenním komfortu bývá znatelnější, než se při prohlídce zdá.
Na co se ptát u prosklené fasády?
Především na to, jak je řešené vnější stínění a chlazení, protože velká skleněná plocha znamená v létě tepelnou zátěž. Důležitá je také možnost větrání, protože ve vyšších podlažích nelze okna kvůli větru běžně otevírat.
Jak poznám, že je standard vybavení skutečně vysoký?
Podle jmenovité tabulky vybavení, ne podle vizualizací. Sledujte tloušťku nášlapné vrstvy podlahy, provedení dveří, řešení odtoku ve sprše a revizní přístup k rozvodům. Právě detaily rozhodují o tom, jak byt vypadá po letech užívání.
Co znamená zázemí domu pro měsíční náklady?
Bazén, sauna, fitness a recepce vyžadují trvalý provoz a údržbu, které se rozpočítávají mezi vlastníky. Před koupí je proto rozumné zjistit, jak jsou tyto služby hrazené a jak se s nimi počítá v rozpočtu společenství vlastníků.
Kdy má smysl přizvat si k předávce technický dozor?
Vždy, když kupujete rozestavěnou nemovitost a nemáte stavební praxi. Odborník zapíše do protokolu vady, které laik přehlédne, a hlavně pojmenuje ty, jejichž oprava se po nastěhování dělá velmi obtížně.
Co si ověřit v katastru nemovitostí?
Vlastnictví pozemku, zapsaná zástavní práva a věcná břemena. U rozestavěné budovy navíc to, jak bude jednotka vymezena, co bude patřit ke společným částem domu a jak velký podíl na nich k bytu náleží.
